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【新手房东】Bill 31对房东的影响详解

Posted by admin on March 7, 2024
房东实用信息
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Bill 31对房东的影响详解攻略

The Implications of Bill 31 for Landlords

第31号法案的通过喜或忧？


Bill 31对转租带来了哪些变化？

租赁转让流程如何运作？

31号法案对租约F和G条款有什么规定？

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31号法案：对房东有什么影响？


随着31号法案的实施，关于其实际应用的许多疑惑仍然存在。为了给您一些解读，我们准备了一系列目前讨论最多的话题内容，探讨了31号法案对房地产业主权利和责任的一些最重要的影响。


让我们来看看这项法律引入的一些最显著的具体变化，包括租赁转让的新规定，对G和F条款的修改，对驱逐的影响，关于在听证会上的代表规则以及Tribunal administratif du logement的管辖权。31号法案带来的主要变化是什么，它们如何影响租户和房东的权利？


首先，31号法案在租赁转让领域引入了重大变化。从现在开始，房东有权拒绝转租而无需提供任何理由。各位业主先别着急高兴，这件事分两面看。一方面当廉价出租屋的租客搬出他们不能再通过转租让他们的亲朋好友继续享用多年前的低价房租；另一方面，对于租金价位很不错的长租租客如果您拒绝其转租，那么也将导致房客免除其义务。

此外，新法律规定，房客不得因牟利而转让或转租租赁。这些调整旨在保护租户在租赁期间离开的权利，同时为房东提供更大的灵活性。


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31号法案通过后应该如何转租呢？


租赁转让流程
当房客因为各种原因需要转租时，必须书面通知房东，并提供有转租新租户（受让人）的必要细节，包括姓名和地址，以及计划的转让日期。此日期必须考虑到房东有15天的时间来决定是否接受转让。在收到此通知后，房东有15天时间回复转让请求，否则他被视为已接受。在此期间，房客保留其在现有租约下的权利和义务。房东则可以利用在此期间对潜在受让人进行预租前审查。如果房东接受转租，受让人将取代现有租客，从转让日期起具有相同的条款、条件和租金。根据魁北克民法，只有在房东同意转让时，房东才可以要求前任房客就转让相关费用进行合理的补偿。
最大的区别是：现在，根据31号法案，房东在收到房客的书面转让通知后，可以无需任何严重理由拒绝转让。这将导致租赁合同因法律运作而自动终止，且无需收费，在转让通知书中规定的日期生效。 
小贴士：如果房东希望继续进行转让，并且对拒绝转让有严重理由（例如：潜在受让人信用记录不佳，在Tribunal administratif du logement的档案中有行为问题或最近有犯罪记录，租赁参考不佳，或者申请人拒绝接受预租前调查），他可以拒绝申请，当前房客仍然对租赁合同负责。因此，对于房客和房东来说，转让仍然是一个有效的选择。 
此外，31号法案明确禁止因牟利而转让和转租。现在新法案法律明确规定，希望转让其租赁的房客不得要求任何报酬。



31号法案对转租带来了哪些变化？
魁北克民法第1944条规定，当房客将住房转租超过12个月时，房东可以向房客发送终止租赁的通知。在31号法案适用之前，房客必须在收到通知后的一个月内向Tribunal administratif du logement（TAL）提出申请，以抗辩通知的有效性，否则，他将被视为同意在租赁期满时离开。现在，如果房客在收到终止通知后一个月内没有做出回应，就会假定拒绝搬出房屋。这将转嫁给了房东负担，房东必须在房客拒绝后一个月内向TAL提出申请（无论是书面还是由于他的沉默而导致），以避免租赁的续约。如果房东未能这样做，或者错过了截止日期，租赁将自动按照与上一期相同的条款续约。 

31号法案还禁止了因牟利而转租。这意味着房客不得将住房转租超过他自己支付的租金，除了房屋中包括的物品的服务和合理费用。租约的B条款中强调了这一点，该条款规定，住房仅供居住使用。房客不应该能够从转让或转租中获利。


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关于驱逐赔偿


关于因拆迁、大规模扩建、细分或用途变更而导致的驱逐赔偿
31号法案对房东的驱逐赔偿带来了重大变化。在31号法案生效之前，业主因拆迁、大规模扩建、细分或用途变更而驱逐房客的房东需要向房客支付相当于3个月租金和合理搬迁费用的赔偿，而不管房客在住所中居住了多长时间。从现在开始，对于在2024年2月21日或之后通知的驱逐，房东需要根据特定的公式算法向房客进行赔偿。这个公式规定了合理的搬迁费用和相当于每年连续租住的租金的一个月的赔偿，最低为3个月，最高为24个月。
值得注意的是，这些因拆迁、大规模扩建、细分和用途变更而导致的驱逐赔偿的变化不影响业主需要收回自住对租客的赔偿。

举证责任转换在驱逐过程中对房东有何影响？
在31号法案生效之前，房客必须在收到驱逐通知后的一个月内向Tribunal administratif du logement（TAL）提出申请以反对驱逐。如果他未能这样做，而时间限制已过，他将被视为同意离开，并且必须在租赁到期时搬出住所。随着31号法案的实施，证据责任被转移，这意味着如果房客在收到通知后一个月内没有做出回应，他的沉默相当于拒绝。如果拒绝，无论是书面还是房客的沉默导致，现在房东需要在收到拒绝后的一个月内向TAL提交申请，以证明他的计划是合法和正当的。这些新规则的目的是标准化TAL的程序，现在驱逐程序与收回程序相同，使整个过程更加协调，避免混淆。


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31号法案对租约条款的规定

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31号法案对租约F条款有什么规定
关于租约的F条款，重要的是要记住，该条款必须填写正确才能适用。
如果所租住房位于建成不到5年的建筑物中，或者其用途于不到5年前更改为住宅用途，房东和房客在此期间无法申请在租约续订时向Tribunal administratif du logement申请租金调整。
随着31号法案的生效，该条款及其附加的权益现在更具约束力。如果建筑物在2024年2月21日后变用途，现在也必须注明在建筑物完成其预期用途后的5年内对房客可以施加的最高租金。这项措施旨在确保对于签订此类租约的房客更大的可预测性和稳定性。房东必须发送调整后的续约通知，该通知仅包含房客可选择的两个选项：接受并续约租约，或拒绝并在租约期满时离开住所。 
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31号法案对租约G条款有何规定？
对于2024年2月21日或之后签订的所有租约，如果房东在向新租客发出通知中填写了虚假信息，或者故意未给出此通知，现在房客可以要求房东在他们的要求下支付惩罚性损害赔偿。当金额填写后，房客在签署租约后有10天的时间向Tribunal administratif du logement（TAL）提出租金调整申请。如果租约不包含G条款，房客在租约开始后的2个月内可以申请租金调整。此外，如果房客发现房东填写了虚假或错误的金额，他们将有2个月的时间从发现之日起向TAL提出申诉。
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房东因疏忽使住房变得不适合居住的惩罚
对于所有房客在2024年2月21日之后提出的关于因房东疏忽而使住房不适合居住的申请，现在房客可以要求Tribunal administratif du logement（TAL）下令房东支付惩罚性损害赔偿，除了实际遭受的损失外。为了将要支付的损失最小化，必须保留清晰明确的证据，说明了使住房不适合居住的原因（专家报告、照片、证人等）。对房东的强烈建议是每年至少进行一次或两次房屋全面检查，并做好房屋维修计划，并确保租户妥善维护您的房产。在这对自己投资房产进行半年检修维护也是一个好的做法。这可以及时发现问题，降低了很多潜在风险，确保更好地管理和增值您的租赁物业。


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31号法案对TAL的影响




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31号法案如何修改TAL听证会的代表权？
在31号法案通过之前，对Tribunal administratif du logement的代表权规则更为严格，无论是对自然人所有者还是对法人所有的不动产。对于2024年2月21日或之后提出的所有申请，现在法律允许各方由他们选择的任何人代表。唯一的限制是不能由已被勒令停止执业、被宣布不适合从事他或她的专业活动或其专业活动的权利受到限制或暂停的专业人员代表。如果一方由除律师以外的代理人代表，代理人必须向Tribunal提供一份由其代表的人签署的书面授权。
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31号法案如何修改TAL的管辖权？
随着31号新法规的生效，Tribunal administratif du logement现在的管辖权为10万美元，增加了1.5万美元。此前，TAL的管辖权为8.5万美元。现在，法院可以根据魁北克民法第1863条（未履行义务导致严重损害）、第1867条（房东未履行他有责任承担的修理或改善工作）、第1917条（住房不适合居住）和第1918条（房东对住房条件的义务以防止其不适合居住）发出要求执行的命令，其价值超过魁北克法院的相应管辖权上限，该上限为10万美元。此外，当多名申请人加入或由同一人在同一申请中代表时，法院有管辖权，前提是每个申请的金额单独不超过10万美元。
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在对Tribunal的决定提出上诉时应注意什么？
在31号法案生效之前，希望对Tribunal administratif du logement的决定提出上诉的一方必须在签署决定后的30天内这样做。根据该法案的规定，此30天期限从当事人获悉决定之日开始。因此，注意到这一新细节非常重要，因为它可能影响上诉的结果。此外，新法规定，如果Tribunal的决定被魁北克法院驳回，但在法院通知日期后10天仍未生效，除非法院另有决定，否则该决定将在通知日期后10天生效。请参看官网查看所有带有适用截止日期的异议方法。 


以上是对31号法案关于房东的影响的简要概述。我们希望这些信息对您有所帮助。如果您需要我们为您提供进一步的服务或帮助，请随时与我们联系。



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